借地や借家トラブルに関する基礎知識

賃貸の人は知っておきたい借地借家法

賃貸マンションや戸建て住宅、土地などを借りている人が
なんらかの理由で現在の貸主(オーナー)に立ち退きを請求された場合、
借地借家法を理解していることで交渉を有利に進めていくことができます。
借地借家法とは、建物の所有を目的とする
地上権及び土地の賃貸権並びに建物の賃貸借の契約のあり方等を全般的に定めた法律です。
借地借家法は平成4年8月1日から施行されていますが、
それまでは旧｢借地法｣が施行されていました。
また現在でも、平成4年7月31日以前に締結された借件に関しては、
旧借地法が適用されることとなっています。

【土地を借りている場合】
借地である以上、本来は契約期間満了時には更地にして
土地を返却しなければなりませんが、借地人は契約期間満了に際して、
その借地上の建物について、貸主に買い取ってもらうことができます。
この権利を建物買取請求権といいます（借地借家法13条）。
しかしそもそも、本来の契約期間満了時に依然としてその土地上に建物が存在する限り、
借地人は更新を請求することができますし、特に改めて更新したい旨を明確に請求しなくても、
建物を利用し続けていれば、更新の請求があったものとして取り扱われます。
それに対して、貸主（オーナー）は正当な事由がない限り、異議を述べることができません。
従って貸主（オーナー）からすれば、正当な事由に乏しい場合には、
借地人と交渉をして借地権を買い取る交渉をするということになります。
従って、先に述べた建物買取請求権は、結局、地主が明け渡しを求めるだけの
正当な理由のあることが認められた場合であっても、わざわざ建物を取り壊す必要はなく
逆に建物を買い取ってもらえるということなのです。
このように借人の権利は二重、三重に厚く保護されています。

【建物を借りている場合】
マンションなど建物を借りている場合、契約期間満了の１年前から6ヵ月前までに
貸主(オーナー)から契約を更新しないという通知がない場合、
借家人に立ち退く必要はありません。
また、貸主(オーナー)は契約を更新を拒絶するための正当事由が必要とされています。
結局、建物でも、借主に立ち退いてもらうには貸主(オーナー)の側に正当な事由が
必要となるわけです。
この点、実務的には、貸主（オーナー）の側に正当な事由があるか否かについては、
白か黒かのように機械的に判断されるということではなく、
貸主(オーナー)が借家人に転居費用や立退料、営業保証金(店舗経営の場合)などを
支払うことで具体的な利害を調整しております。

立ち退きトラブルの解決

このように、借主からすれば、そもそも立ち退く必要があるのか、
何らかの保障はないのか、建物を買い取ってもらえるのか、
逆に貸主（オーナー）の立場からすると、立ち退かせるためにはどうしたらよいのか、
明渡料はどの程度が適切であるのかなどなど悩まされることとなります。
このような問題では、交渉次第で大きく利害が左右される局面があるのです。
借家借地法や旧｢借地法｣の知識と、豊富な実務経験を持った弁護士に依頼することで
有利に進めることができます。